宣城市飛彩老廠區(qū)周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及的被征收房屋補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果公示的通知

宣城市飛彩老廠區(qū)周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及的房屋被征收人：

根據(jù)宣州區(qū)人民政府2017年6月11日頒布的征收公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)，并根據(jù)票選結(jié)果于2017年6月20日對(duì)我公司下發(fā)了委托評(píng)估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實(shí)施單位的陪同下赴現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測(cè)算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估價(jià)格。現(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)結(jié)果【含擬用來產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住房價(jià)格】予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：

一、房屋征收補(bǔ)償為何要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

不動(dòng)產(chǎn)征收前需進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償評(píng)估，既是國際慣例，也是法定程序，國務(wù)院令第590號(hào)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。”

二、估價(jià)目的

估價(jià)目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的，按規(guī)定則表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價(jià)格。根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價(jià)時(shí)點(diǎn)為征收決定公告之日”，故本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)按照規(guī)定應(yīng)確定為2017年6月11日。

四、價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值（僅指受委托評(píng)估的房屋及分房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價(jià)值，不含裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等），是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估進(jìn)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等另行補(bǔ)償，不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。

五、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，為何不主張先行評(píng)估

被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，行規(guī)不主張先行評(píng)估，一來是裝修裝飾項(xiàng)目大多較瑣碎，估價(jià)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，有盡量不因繁瑣評(píng)估程序影響城市建設(shè)進(jìn)程的考慮，但更多的是出于維護(hù)被征收人利益的考慮。房屋室內(nèi)自行裝修裝飾，除自然老化、使用折舊外，還有裝修裝飾不符合流行的審美時(shí)尚所帶來的價(jià)值貶損，折舊淘汰的速度很快。行規(guī)通常將餐飲、娛樂等行業(yè)的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限定為3年，住宅的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限通常為5～8年，估價(jià)時(shí)必須按市場的客觀規(guī)律計(jì)算折舊，折舊率會(huì)很高，而協(xié)商補(bǔ)償金額通常會(huì)有一些帶獎(jiǎng)勵(lì)性質(zhì)的超額補(bǔ)償。因此，住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定”。

六、估價(jià)依據(jù)

依據(jù)《中華人民物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《貫徹國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號(hào)）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號(hào)）等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評(píng)估人員實(shí)地勘查所得資料。