七、估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：

1、獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

2、合法原則

遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。

3、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

4、替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這一時(shí)點(diǎn)即是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

八、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第九條規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。”

九、估價(jià)方法的選擇

（一）本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法

住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析如下：

常用的估價(jià)方法一般為市場(chǎng)比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。

所謂市場(chǎng)比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。