（二）業(yè)主委員會(huì)未依法換屆；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；

（四）物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。

第三章  前期物業(yè)管理

第二十八條  物業(yè)服務(wù)用房按照下列要求配置：

（一）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上。其中，物業(yè)服務(wù)大廳一般在地面一層根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置，并配備無(wú)障礙設(shè)施等；

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能；

（三）因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致總建筑面積發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的配置作相應(yīng)調(diào)整。

第二十九條  業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)方案由開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的單位組織制定。所得收益的百分之七十納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定將招標(biāo)文件等材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，住宅物業(yè)建筑面積五萬(wàn)平方米以下且非住宅物業(yè)建筑面積二萬(wàn)平方米以下，但總建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備、客戶(hù)服務(wù)設(shè)備等物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)，并在退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。

第三十二條  前期物業(yè)承接時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處參加，并接受其監(jiān)督。縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。

建設(shè)單位在商品房交付之前，應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)結(jié)果等相關(guān)資料報(bào)送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

第三十三條  前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任且尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域三個(gè)月前應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，依法組織業(yè)主決定管理模式。

第四章  物業(yè)服務(wù)

第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第三十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房或者共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定交接查驗(yàn)或者移交有關(guān)財(cái)物、資料；

（五）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目；

（六）以強(qiáng)制停水、停電等方式催交物業(yè)費(fèi)；

（七）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)；

（八）其他損害業(yè)主權(quán)益的情形。

第三十六條  實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的小區(qū)，應(yīng)配備至少一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；地理位置上相毗鄰的若干個(gè)小區(qū)，可以委派同一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，但同時(shí)管理的小區(qū)數(shù)不得超過(guò)三個(gè)，且建筑面積合計(jì)不超過(guò)十五萬(wàn)平方米。